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房票全面推开 将利好中心城区

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2024-06-05 【 字体:

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  作为首个推出“房票安置”的一线城市,广州楼市将受到什么样的影响?自2023年10月首次亮相,到1月5日荔湾区发行广州市第一批房票,作为广州推进城市更新的政策“组合拳”之一,房票客观上可以将一部分“拆”出来的住房需求提前释放到商品房市场,从而实现去库存的目的。但与此同时,业内人士也指出,目前政策仍在探索阶段,当前房票发放量尚难言对市场产生大的影响。对于置业者而言,需要重点关注未来房票“一区一策”,甚至“一村一策”的政策演变,其对于被征收户的吸引力越大,对市场的影响也将越为明显。

  将对商品房去库存发挥一定作用

  “整体来看,‘房票安置’在短期内不能视作扭转市场的手段,但放到中长期,其对于市场的利好效应是确定性的。”针对“房票”对于广州楼市的影响,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读道。

  肖文晓表示,其对于市场的正面影响主要由三方面构成。首先,过往在旧改项目中对于拆建比有着较为严格的要求,因此项目的孵化往往伴随着天量供应的入市,随着房票制度的推开,回迁房的数量预计将减少,有利于优化市场的供需关系。其次,在需求端也将有一部分“拆”出来的需求提前释放到商品房市场,达到定向去库存的效果。最后,对于介入旧改项目的开发商而言,建造回迁房任务的减轻将大大加快改造进程,从而提升其资金利用效率。

  “此外,房票政策出台也会对预期产生正面影响。”但与此同时肖文晓也指出,目前广州的“房票安置”还在投石问路的阶段,以石围塘旧城改造项目为例,总计涉及居民近500户,但首批发放的房票仅8张。可见,该政策效果尚待全面铺开后才能得以显现。

  无法类比“棚改” 房价以“稳”为主

  实际上,“房票安置”政策并非广州的首创。在2015年推行的棚户区改造过程中,多个城市曾经推出该项政策,在楼市去库存方面展现出较好效果,2016年后国内迎来了新一轮的地产周期上行。也正因为此,作为首个推出房票安置的一线城市,广州楼市是否会因此开启上行通道也是置业者们关注的一大焦点。

  对此,多位业内人士表示,本轮“房票安置”政策无法与2015年期间的“棚改”作类比。其中,最重要的原因是所处的行业大周期不同。据介绍,2015年的“棚改”期间,房地产行业仍在普涨阶段,尽快入住到商品房小区既能快速改善居住条件,更能早些吃到“房价”的红利。“现阶段,市场仍处于调整期,房价预期仍不稳定,被征收人选择‘房票安置’的动力还有待提高。”肖文晓表示。

  据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计,选择房票安置的被征收人比例约为三成。“从目前情况来看,选择房票的被征收人主要是国有土地或房屋拆迁安置,以及已经不在城中村居住和生活、不依赖出租屋收租和拥有多套房屋的屋主,特别是非本村居民拥有房屋的屋主。”

  政策效果亦验证了这一估算。据中指院统计,自2022年以来全国已有20多个城市发布房票安置政策,其中包括郑州、南京、厦门等二线城市,但对整体市场的刺激作用有限。

  广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出,“房票安置”可以有效地利用现有房源为消费者提供多一个选择。但就房产价格而言,更主要受到经济形势等多重因素的影响,预计未来两年广州楼市仍将以平稳为主。

  中心城区受益 外围区域压力加大

  根据广州市规划和自然资源局解读,广州房票全市通用,可跨区购买“房源超市”中的房屋。增加了被征收人选择安置房源的范围,化解了复建区建设的不确定风险,可以让被征收人根据自身需求和喜好,在规定的时间内,在“房源超市”中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等。

  随着“房票跨区”的靴子落地,哪个区域将从这一轮“定向去库存”之中获益最多成为又一悬念。中指研究院华南大区总经理张化学告诉记者,根据《专项规划》之中规定的广州面向2035年分类推进的改造计划来看,这些项目主要分布在番禺、白云、天河、黄埔等区,超过半数位于中心城区,这些区域将从房票安置中受益较大。

  此外,肖文晓表示,预计改造量较大且本区基本面较好的区域例如番禺、白云、黄埔等区去库存效果将比较好。此外,可跨区购买后外围区域的购买力将进一步向中心城区集中,市场的分化可能更为极致,外围区域可能面临较大去化压力。

  建议

  政策尚在探索期 应关注房票吸引力

  值得指出的是,业内对于房票的影响尚有分歧,但共识之处在于其仍在探索期,最终影响市场的程度将取决于房票的吸引力是否足够大。张化学指出,当前相当一部分拆迁户都已经购买了商品房,要进一步提升房票的吸引力,就要在房票金额上给予更多优惠、让尽量多的项目和房源能够接受房票购买、让房票的优惠尽量多,才能充分发挥出其去库存的效果。

  李宇嘉则表示,当前广州楼市需要房票来实现多个方面的目的,预计未来在黄埔、天河、番禺、白云等旧改重点区域推行的力度将较大,也将通过资金奖励、房价折扣、降低税费等,鼓励被拆迁户选择房票安置。

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